kaiyun：中粮地产系之惑

本文摘要：【地产中国网原创报导】地产黄金十年，不少央企、国企构建了规模大横跨，已完成从百亿到千亿的转变。而同为央企的中粮，旗下地产业务却仍然维持务实的发展风格，在销售规模和品牌知名度等方面，都仍未转入行业第一阵营。 日前，中粮地产公布2015年第一季度财报，其一季度营业收入大约为6.49亿元，同比下降33.22%；归属于上市公司股东的净利润大约为7193万元，同比快速增长7.29%。

【地产中国网原创报导】地产黄金十年，不少央企、国企构建了规模大横跨，已完成从百亿到千亿的转变。而同为央企的中粮，旗下地产业务却仍然维持务实的发展风格，在销售规模和品牌知名度等方面，都仍未转入行业第一阵营。

日前，中粮地产公布2015年第一季度财报，其一季度营业收入大约为6.49亿元，同比下降33.22%；归属于上市公司股东的净利润大约为7193万元，同比快速增长7.29%。而中粮集团旗下的商业地产业务平台大悦城地产，累计2014年12月31日，集团的营业收入为57.13亿元，较去年68.09亿元同比上升16.1%。虽然扩展的步伐在之后，但大悦城地产最近的业绩预警也某种程度引人瞩目。受到投资物业公平值预期上升和新的进项目的影响，大悦城地产2014年度综合溢利将较2013年度暴跌大约45%至50%。

一、黄金十年，中粮错失了什么？在众房企很快兴起的大背景下，中粮地产业务缘何稍逊一筹？白银时代，中粮能否迎头赶上？1、跟上较早，没能充份做到时机过去中粮模式注重通，宁高宁期望在一个体系下的中粮地产、商业、旅游、酒店等等齐头并进，但是整而相左的最后结果让宁高宁退出该模式。股权和业务的辨别阻碍是上一次统合仅次于的绊脚石。今年1月，中粮置地有限公司更名为大悦城地产。

中粮将大悦城全数归入大悦城地产，并借壳在港上市，反映了宁高宁对于厘清股权及业务的决意。大悦城业务系列的统合，两个主要地产子公司业务分工具体，彼此之间阻碍，构成两个助推器。不过，再行往前辨别，我们找到：2006年中粮集团并购深宝恒，改名中粮地产，标志着中粮月转入规模化住宅研发与销售行业，然而，这在央企房地产企业中，算数跟上较早的。2014年中粮地产构建合约销售大约154亿元，同比快速增长37%，名列中国房地产企业销售第50名。

而与此同时，跟上较早于的中海、保利经历了房地产发展的黄金十年，都已顺利转入千亿级房企的行列，且业绩上有平稳的快速增长；尽管华润没超过千亿规模，但这几年业绩大大上升，年均快速增长多达百亿，牢牢地占有房地产企业销售前十强的席位。商业地产方面，在实体零售公司业绩跌声一片时，宁高宁所尊崇的大悦城战略发展比较务实，逆市扩展。截至目前，中粮已投入使用的大悦城共计6座，上海大悦城二期项目招商早已启动，成都大悦城预计2015年平安夜开业，杭州大悦城白鱼今年7月动工，此外北京、天津、深圳还有数个储备项目。

尽管大悦城方面的计划面面俱到，在业内显然，大悦城地产旗下项目不具备精辟的定位，构成了更为成熟期的模式，但面临购物中心整体的发展困境，以大悦城地产为代表的一批商业地产公司也正处于探寻当中。按照企业2008年所说的5年20城目标，中粮目前的进展与计划比起，另有一定距离。以前购物中心经营一般面对选址无以和招商无以两大问题，现在又新开了运营无以。

中国商业地产联盟秘书长王永平直言。事实上，经济上行造成消费力严重不足，实体商业竞争无序、O2O模式仍未成型，诸多问题都在后遗症着购物中心发展。回应，克而瑞总结分析指出，构成中粮集团地产整体业务务实风格的最重要内在原因，就是对于整体业务的大大辨别和调整。

早在2004年宁高宁接掌中粮集团之后，就开始筹划地产业务的统合。2006年中粮地产借壳深宝恒顺利构建A股上市，中粮集团也下定决心区分住宅与商业地产的业务。2010年宁高宁明确提出了地产业务统合的三步走战略，包括人员统合，股权统合，资产统合，时至今日，中粮地产酒店业务已构成了以发展持有人型物业居多的中粮置地有限公司和以研发销售型业务居多的中粮地产这两架马车。失望的是，此时正逢中国房地产发展的黄金时期，中粮在发展的同时被迫顾及统合，在一定程度上错失了市场高速发展的机会。

2、部分高价地块挑战企业研发能力在进行业务统合以来，中粮的地产业务曾多次保守扩展过，但是部分高价地块的提供为企业先前发展带给了较小的压力和挑战。回应，克而瑞分析指出，从近几年中粮地产拿地情况来看，大规模的购地都集中于在2010年和2013年。这两年房地产市场的形势极为相近：一方面都是房地产市场量价齐升火热发展的年份，土地市场竞争白热化，重点城市平均值地价下跌，企业拿地成本亦水涨船高；另一方面，接续的2011年和2014年房地产市场都正处于调整期，整体市场展现出不欠佳，这对于前一年刚乘机购地的中粮地产来说，资金链压力较小。

在市场更为沉闷的2011年、2012年，重点城市平均值地价皆呈现出暴跌走势，但中粮地产由于前期拿地过多，且拿地成本不较低，造成资金紧张，错失在土地市场抄底的机会。市场高位拿地，对企业先前项目去化带给一定的压力。

首先较高的土地成本驱动下，项目销售定价比较较高，影响去化。同时由于中粮的大户型和高端产品比例比较较高，部分产品定位在提高型低收益客户圈层，去化速率也比较较快。

项目的去化较慢，必要造成资金回笼阻碍等一系列问题。低成本项目的去化通畅，不仅制约企业规模快速增长，企业利润也无法确保。为了加快去化，企业往往不会消息传递销售价格，但是高昂的土地成本是不可忽视，因此随着这些项目相继转入承销周期，2012、2013年中粮地产的毛利率高于万科、保利等。

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