kaiyun|富力捡漏万达推高债务风险:负债1900亿

本文摘要：（原标题：富力地产负债1900亿派对 打散者偷万达低廉难言悲观）不久前，忽然杀进万达和融创交易的富力地产，以捡漏者的身份重返舞台中央。199.06亿元夺下了万达77家酒店，比起当时卖给融创的价格，富力地产董事长李思廉显然偷了低廉。但是，近200亿交易也审问着富力的现金流。 今年一季报表明，富力地产营收46.54亿，净利润2.29亿。其他数据方面，富力地产当期负债总额1853亿；期末现金流及现金等价物余额245亿，较去年末增加8亿左右。

（原标题：富力地产负债1900亿派对 打散者偷万达低廉难言悲观）不久前，忽然杀进万达和融创交易的富力地产，以捡漏者的身份重返舞台中央。199.06亿元夺下了万达77家酒店，比起当时卖给融创的价格，富力地产董事长李思廉显然偷了低廉。但是，近200亿交易也审问着富力的现金流。

今年一季报表明，富力地产营收46.54亿，净利润2.29亿。其他数据方面，富力地产当期负债总额1853亿；期末现金流及现金等价物余额245亿，较去年末增加8亿左右。245亿现金及等价物余额，不足以覆盖面积缴纳并购万达酒店的费用。

从季报详尽数据看，追加现金流的主要来源是募资。当期，经营活动产生的现金流净额为-33.64亿，投资产生的现金流净额为-8.94亿，募资产生的现金流量净额为34.58亿。只不过，富力的负债率这几年仍然正处于上升状态。2015年，富力地产总营收442亿，净资产1837亿，总负债1345亿，负债率73.21%，清净负债与权益比率124.3%；2016年，富力地产总营收537亿，总资产2264亿，总负债1795亿，负债率79.28%，清净负债与权益比率159.9%。

从曾多次华南五虎中的佼佼者，到如今无法挤身千亿俱乐部，住宅地产到商业地产的转型等诸多因素，让富力丧失了和昔日伙伴平分秋色的资本。错失房地产行业愈演愈烈时代的富力，也变得愈发激进，这种谨小慎微也沿袭到了拿地环节。2016年年报中，富力回应，市场上的土地拍卖会和并购屡屡创意低，公司指出整体土地储备市场短路，参予土地储备活动时亦维持比较谨慎态度。

而此番乘机购入万达酒店项目资产包，除了现金流持续放宽、负债水平水涨船高外，正在A股排队IPO的富力地产不会会合体进军的巨人？这场奢华的赌局，又不会给富力地产带给怎样的连锁反应？回应，中国经济网记者尝试联系富力地产涉及联系人，对方并未得出对此。富力地产现金流承压？万达和融创的630亿大单尘埃仍未落定，富力就拍马杀到。签下仪式现场，经历了解职背景板、疑为摔倒杯子之后，富力成功接手了万达的酒店资产包。

发布会上，王健林回应，这是一桩三方共赢的交易。李思廉也回应，这宗并购可以协助富力之后拓展酒店业务，构建多元化布局。做生意是买断了，和当初融创要摘得万达酒店和文旅项目一样，钱从哪里来仍然是个问题。

7月20日，富力地产的董秘胡杰回应，上半年富力已完成400亿元收益，公司自有资金很充裕，可以覆盖面积并购，会带给现金压力。8月1日，富力地产发布公告称之为，截至7月底，共计构建销售额447.6亿。按照去年全年盈利水平，前7个月，富力地产大约能构建55亿净利润。

而现金流方面，不能参照富力地产2017年一季报数据。数据表明，一季度，富力地产营收46.54亿，净利润2.28亿。现金流方面，经营活动产生的现金流净额为-33.64亿，投资产生的现金流净额为-8.94亿，募资产生的现金流量净额为34.58亿，当期现金及现金等价物245亿。

截至去年底，富力地产现金及现金等价物总额253亿。负债率频仍下跌近年来，富力地产的负债水平仍然正处于下降阶段。2014年，富力地产营收347亿，净利润65亿；总资产1718亿，负债1196亿，负债率69.61%。2015年，富力地产营收442亿，净利润67亿；总资产1837亿，负债1345亿，负债率73.21%。

2016年，富力地产总营收537亿，总资产2264亿，总负债1795亿，负债率79.28%。截至今年一季度末，富力地产总负债1853亿，负债率79.7%。港股上市公司募资可玩性较小，因此，发债是融资的主要方式之一。

2016年年报中，富力地产透露，全年公司共发了425亿境内债券。在年末，富力地产还发了2022年届满的2.65亿美元票据。另外，富力地产与2017年初重新启动优先票据发售，集资4.6亿美元，拆分规模约7.25亿美元。富力地产还回应，这是过去12个月，中国开发商仅次于单宗次发售交易。

另外，2017年，富力地产又取得了70亿的中期票据。4月份，富力地产已发售10亿票据；7月份，富力地产白鱼再行发售10亿；而票据的用途为，偿还债务银行贷款。

半年缴纳200亿推高债务风险？根据富力地产公告内容，和万达的交易缴纳流程主要分成三部分。7月19日，签订协议后两个工作日内，向万达缴纳20亿定金；已完成重组后第三个月的最后一个工作日，富力地产再行向万达缴纳100亿（含20亿定金）的第一批缴付；2018年1月底之前，富力地产缴纳剩下的99.06亿尾款。

大约六个月时间内，富力地产账户将清净流入199.06亿。行业分析人士回应，为了确保上市公司现金流和长时间的投资运营，最稳健和最便利的方式无异于发债；但如此一来，上市公司将被迫面临债务风险。除了并购外，富力地产花钱的地方还好比于此。

2016年年报数据表明，截至去年底，公司主要开建项目合53个，其中华北地区16个、华南地区18个、东北地区4个、华东地区11个、华中地区1个、西南地区3个。公司主要开建项目总投资额2671.70亿元，截至2016年底已完成投资1369.94亿元，尚需投资1301.76亿元。

2017年第二期中期票据评级报告中也认为，截至2017年3月底，公司负债总较2016年底快速增长 3.23%，主要系由预收款项、长期借款、应付债券快速增长所致。公司预收款项273.21亿元，较2016年底快速增长36.52%。

长期借款439.78亿元，较2016年底快速增长14.97%。应付债券536.38亿元，较2016年底快速增长10.14%。酒店业务减免无以增利？除了债务减少外，并购之后，富力地产的酒店业务营收减少是毋容无稽之谈的，但是，明确盈利能力否也能跟上，便成了重点。

富力地产的酒店业务板块仍然正处于亏损中。从2012年至2016年，富力酒店业务持续损，亏损额分别为1.75亿元、2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元和1.83亿元。而从2014年开始，该业务的毛利率分别为29.41%、26.90%和19.79%，大幅下降。另外，公开发表材料表明，2016年底，富力地产享有14家运营中的酒店，开建或关业筹划中的酒店10家。

5年内，虽然有8家酒店完工，但富力地产完全每年都有10家左右的酒店正处于开建中。行业分析人士指出，前期投资额度大、报酬周期长等属性，要求了酒店业务短期内很难看到走钱。

万达方面，有媒体报道称之为，近三年来，其酒店业务的毛利率大约在27%左右浮动。但是，如果按照万达年报中的财务报表方式（融资成本和所得税并未展开合并），万达酒店的分部业绩利润率显著高于富力酒店，亏损更大。换言之，虽然富力酒店板块的摊子大了，但盈利前景却并不明朗。

多机构上调富力地产等级只不过，在参予此次并购前，富力地产的负债问题就被多家机构注目。今年3月份，中银国际把富力地产评级降级为售出；5月份，申万宏源保持对富力地产的平安保险评级。

并购方案公布后，申万宏源申明平安保险，理由是宣告的大规模并购将有可能使其资产负债表更进一步好转；而行业调控政策的放宽，使得富力地产2017年A股上市可能性较小。美银美林也公布报告认为，作价约199亿元人民币，相似富力股本的45%，而报酬期亦较物业发展宽。该行又所指，预期公司的债务/EBITDA比例将由并购前的8.4倍升到9.6倍。

因此，美银美林将富力2018及19财年盈利预测分别上调2%，以体现酒店盈利贡献及涉及利息支出带给的影响，评级由购入上调至跑完输大市。惠誉在其官网宣告将富力地产BB评级列为负面仔细观察名单，并回应，并购万达商业酒店资产后，富力地产整体债务水平料将下降，酒店资产将小幅拖垮富力地产的利息、税项、保险费、摊销前收益，或将富力地产Ebitda利润率压制在20%-23%；考虑到收购计划，预计富力地产杠杆率将维持在相似60%的水平。7月28日，富力地产公告称之为，牵头资信指出本次交易事项所牵涉到资产标的以及交易过程中的缴纳决定现阶段不对公司信用基本面包含负面影响，亦不影响牵头资信对公司目前信用级别的辨别。

当然，也有不少机构寄予厚望富力此次并购。8月8日，花旗报告称之为，虽然市场对交易观点负面，但该行指出涉及酒店资产每平方米作价仅有6100元，甚至高于现时的地价，再加需资本支出，指出是绝佳的机会让富力地产一夜之间转变其商业模式，减少可持续收益，将富力目标价由14.6元升到18.88元，评级购入。截至上一交易日，富力地产收15.24港元，跌到2.81%。

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